原標(biāo)題：竇在龍:改造利民 拆遷合法 補(bǔ)償合理

　　——本網(wǎng)就“陳寶成事件”專訪平度市東閣街道人大工作辦公室主任竇在龍

　　中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)山東頻道8月21日訊（徐春太 高遠(yuǎn)）近日，針對網(wǎng)上熱議山東平度金溝子村拆遷改造中“陳寶成抗拆事件”，中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)山東頻道記者專訪了從事舊城改造工作十余年的平度市東閣街道人大工作辦公室主任竇在龍，請他詳細(xì)為記者介紹一下平度市金溝子搬遷安置補(bǔ)償相關(guān)政策和工作流程。

　　記者：您好竇主任，此次來是因?yàn)榘l(fā)生在平度市金溝子村的“陳寶成事件”，目前在網(wǎng)上引起了很大的關(guān)注與反響，請你談?wù)勈虑榈倪^程，特別是陳寶成在微博上所說的，金溝子拆遷是不是合法，有沒有拆遷許可證，能不能以村莊的名義征收土地這個問題。

　　竇在龍：關(guān)于陳寶成被刑拘這件事，公安部門都有詳細(xì)的記錄，我沒有到現(xiàn)場，沒有發(fā)言權(quán)，道聽途說是不行的，需要尊重事實(shí)、尊重法律，用證據(jù)來說話。

　　陳寶成一直質(zhì)疑說“金溝子村有拆遷許可證么？金溝子能征收土地么？”提出這樣的問題我認(rèn)為是他混淆了“國有土地上的征收”和“集體土地上的改造”這兩個概念。這些年我參與過很多村莊和片區(qū)的改造項(xiàng)目，也一直為這兩個概念所困惑，直到近幾年思路才逐漸清晰。有些記者或律師初來采訪時，也往往和我一樣，我覺得很有必要給大家澄清一下。

　　我們社會主義國家土地公有制分為兩種，一種是全民所有制土地即國有土地，由市政府代管，一種是勞動群眾的集體所有制土地，所有權(quán)歸集體組織成員，由村委會代行管理。兩種不同的所有制，產(chǎn)生了土地所有權(quán)歸屬差異。

　　市政府代行管理國有土地跟村委會代行管理集體土地是對等的，政府不能隨便搶占集體土地歸國有，轉(zhuǎn)為國有必須履行相應(yīng)的征收程序。國有土地上的房屋征收由國務(wù)院、青島市兩級《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》來規(guī)范，它征收的是房屋，收回的是“國有土地”。集體土地的搬遷改造目前國家還沒有專項(xiàng)的法律法規(guī)，而是按照《村委會組織法》來執(zhí)行。這就要求我們“搞拆遷”必須首先明白土地性質(zhì)，以國有土地上的房屋征收規(guī)定的主體、程序、標(biāo)準(zhǔn)來對待集體土地，不僅無法可依，而且難以操作。

　　陳寶成提出的“發(fā)放拆遷許可證”是指已經(jīng)廢除了的國有土地上《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》上規(guī)定的一步重要程序，現(xiàn)行的《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定不再發(fā)放拆遷許可證，而是政府下“征收決定”。對于集體土地村莊搬遷改造而言，“拆遷許可證”是沒有的，當(dāng)然也不需要發(fā)放拆遷許可證。陳寶成提出金溝子村能不能“征收”的問題，也是由于他混淆“國有”與“集體”的概念而造成的。征收是市政府的一項(xiàng)行為，村委會是不能征收的。集體土地上的搬遷改造的本質(zhì)是：村委會依法收回宅基地，并對宅基地進(jìn)行再分配。

　　記者：竇主任，你認(rèn)為國有土地上的房屋征收和集體土地上的搬遷改造在主體、程序和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)上有什么區(qū)別？能給我們談一下嗎？

　　竇在龍：國有土地上的征收是政府依照《條例》收回國有土地并給與房屋相應(yīng)的補(bǔ)償，集體土地上的搬遷改造是村委會依照《村委會組織法》收回宅基地并給與房屋相應(yīng)的補(bǔ)償。

　　這里我要強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)，宅基地是村土地的一種，其所有權(quán)是村集體的，是村集體給予符合使用宅基地條件的村民的一種“福利”，這種福利是無償?shù)�，不許收取費(fèi)用的，當(dāng)然也不是永久性使用的。《村委會組織法》第二十四條規(guī)定，涉及到“宅基地的使用方案” 經(jīng)村民會議討論決定方可辦理。宅基地的“使用”我理解有三層意思：一是審批，對于年滿18周歲和其他一些符合居住條件沒有宅基地的村民，可以依法審批使用宅基地；二是回收，對于多占、荒棄的村民宅基地村委有權(quán)收回；三是調(diào)整，經(jīng)絕大多數(shù)村民同意，按村莊規(guī)劃實(shí)施的通街、擴(kuò)道、項(xiàng)目建設(shè)及村莊整體搬遷改造，村集體可以收回全部或部分宅基地，另行審批或?qū)θ�部的宅基地進(jìn)行再分配。宅基地的所有權(quán)不屬于個人，使用權(quán)也是動態(tài)的，按照“一戶一宅，多宅收回，少宅審批”的原則實(shí)行管理。私權(quán)包括公民財產(chǎn)權(quán)、人身權(quán)，也包括社會組織的財產(chǎn)權(quán)等。所有這些私權(quán)各自都是自主、獨(dú)立的，相互平等地交往。僅僅強(qiáng)調(diào)少數(shù)幾戶的財產(chǎn)權(quán)而不顧社會組織的財產(chǎn)權(quán)是對“私權(quán)”的誤讀，也有悖于法制精神。

　　集體土地上，村委會是實(shí)施搬遷改造的法律主體，這是《村委會組織法》賦予的，它與國有土地上政府作為征收主體是對等的。我們不能認(rèn)為《村委會組織法》是“草根”法律而忽視它的地位，我們也不能因?yàn)椤洞逦瘯�組織法》不是一項(xiàng)專門的拆遷改造的法律法規(guī)而否定它的法律意義。

　　《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定的程序比較多，也比較詳細(xì)。如拆遷區(qū)域是否是公益事業(yè)、符合四個規(guī)劃，政府如何發(fā)布征收公告、補(bǔ)償決定，安置補(bǔ)償方案如何通過，聽證會召開需要什么條件，如何下達(dá)補(bǔ)償決定，如何進(jìn)行司法強(qiáng)制等等，都做了明確的規(guī)定。集體土地的搬遷改造運(yùn)作程序是《村委會組織法》的通款，由集體組織成員在法律框架內(nèi)，通過召開“兩委”干部會、村民代表會和群眾大會表決通過后實(shí)施。《村委會組織法》第二十二條規(guī)定：召開村民會議，應(yīng)當(dāng)由本村十八周歲以上村民的過半數(shù)，或者本村三分之二以上戶的代表參加，村民會議所作決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)到會人員的過半數(shù)通過。

　　關(guān)于集體土地上的搬遷改造的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有多種形式，有的按照人頭，聽說北京一些地方這樣做了，效果也不錯。即對村民地上附著物價值進(jìn)行補(bǔ)償后，將全部宅基地收回，按照集體組織的成員數(shù)平均分配安置房的面積。還有一些地方按照房屋建筑面積來補(bǔ)償，這比較接近于國有土地上規(guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)�？紤]到宅基地“批之容易收回難”的問題，為了減少搬遷阻力，好多地區(qū)還實(shí)行了按照宅基地面積置換安置房面積的做法，我們平度就是這樣做的。在集體土地上，不管按照人頭數(shù)、房屋面積還是宅基地面積補(bǔ)償，我認(rèn)為只要大部分群眾同意，村民會議確定，就都是合法的。當(dāng)然我不贊成集體土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)低于國有土地《條例》規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

　　記者：竇主任，看大眾網(wǎng)介紹，金溝子的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是比較高的，你也這樣認(rèn)為嗎？金溝子陳寶成及部分群眾不搬遷的真正原因是什么，談?wù)勀愕恼J(rèn)識好嗎？

　　竇在龍：從目前各地《條例》制定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)來看，我認(rèn)為，青島是全國最高的，而金溝子是青島和平度最高的。

　　國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定：“對被征收房屋價值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格�！蓖瑫r應(yīng)給與因征收房屋造成的搬遷、臨時過渡、停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。國務(wù)院《條例》對于實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)我們可以簡單地理解為：就地按合法建筑面積一比一的比例返還同類房屋的安置面積，另加搬遷、臨時過渡補(bǔ)助費(fèi)和停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償金。

　　青島《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)地超過了國務(wù)院的《條例》規(guī)定，在房屋面積返還方面比國家條例更為優(yōu)惠和具體，它對“房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換”的規(guī)定可以簡單理解為“一車雙斗”：“一車”即達(dá)到了國家《條列》規(guī)定的“按合法建筑面積一比一的比例返還同類房屋的安置面積”；“雙斗”即另加兩塊面積補(bǔ)償，一是每戶給10平方米的房屋改善面積，二是單獨(dú)記入公攤面積。不論被征收房屋原來是否有公攤，一律另行單獨(dú)計(jì)算公攤面積。計(jì)算方法是：按確認(rèn)的建筑面積增加10平米的住房改善面積，乘以所選擇的安置房的公攤比例。另外在費(fèi)用上除了國務(wù)院《條例》規(guī)定的三項(xiàng)費(fèi)用外，另加了“土地面積大于合法房屋建筑面積部分的土地使用權(quán)價值補(bǔ)償”和裝修及其附屬設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)。

　　平度市今年6月13日出臺了《關(guān)于貫徹實(shí)施<青島市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例>有關(guān)問題的通知》，對《條例》授權(quán)給縣級市人民政府制定的一些標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了完善，并經(jīng)青島市人民政府審核和備案，作為平度市國有土地實(shí)施房屋征收與補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)。可以說在以政府為主體實(shí)施的國有土地上的房屋征收與補(bǔ)償項(xiàng)目上，平度執(zhí)行的是青島條例規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

　　目前的平度市區(qū)存在著大量的“城中村”，這些村莊都是集體土地，而集體宅基地使用權(quán)的收回和房屋補(bǔ)償，我們首先參照青島市《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。這一條決定了平度的集體土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)超過了國家補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，與青島市的標(biāo)準(zhǔn)相一致，這特別適合建有2層、3層的農(nóng)民宅基地的房屋，他們按照合法建筑面積補(bǔ)償更合算。

　　考慮到農(nóng)民宅基地大多是平房、“地大房小”的特點(diǎn)，借鑒周圍縣市的做法，平度另提出了一項(xiàng)《條例》規(guī)定之外的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，即按照宅基地面積一比一的比例返還建筑面積，也就是農(nóng)民說的“進(jìn)門算面積”。此項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)對于絕大多數(shù)平房戶來說大大的超過了青島市《條例》的規(guī)定。事實(shí)亦如此，好多老百姓按宅基地面積補(bǔ)償比參照青島《條例》補(bǔ)償在利益上翻了一番。

　　金溝子的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不僅達(dá)到了“按照宅基地面積置換安置面積，外加房屋及附屬設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)、搬家補(bǔ)助費(fèi)等費(fèi)用”的現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)，還執(zhí)行了“10個面積的宅基地贈送一個平方米面積的車庫”、“房屋及附屬設(shè)施評估費(fèi)可以以1250元/平米的價格購買安置房”、“已登記結(jié)婚的，允許分戶，可以以每平方米1250元的價格購買32個平方米的樓房”、“以每平米2850元的價格購買不超過63平方米的樓房”“每戶每平方米給予110元的費(fèi)用補(bǔ)助（按宅基地面積計(jì)算）”的特殊標(biāo)準(zhǔn)。達(dá)到了人均1.2套樓房的超標(biāo)準(zhǔn)的補(bǔ)償。應(yīng)該說他們的利益是最大，為鄰村群眾所羨慕。個別戶以“金溝子村補(bǔ)償?shù)汀睘橛删懿话徇w的做法不僅不近情理，也是講不過去的。

　　記者：竇主任，金溝子的舊村改造項(xiàng)目用地招拍掛了嗎？你能給我們介紹一下這方面的情況嗎？

　　竇在龍：好的。金溝子的舊村改造是集體土地上的村莊自主改造，它是按照《村委會組織法》的規(guī)定依法收回村民宅基地，對原來村民使用的宅基地進(jìn)行等面積的建筑面積返還。

　　金溝子搬遷改造依次分為三個板塊。首先是民主推進(jìn)板塊，即按照《組織法》的要求召開村“兩委”干部會、黨員代表會和群眾大會，制定并通過了《方案》，簽訂了協(xié)議，協(xié)議簽訂率在97%以上；二是政策固化板塊。簽于村民簽約率達(dá)到了95%以上，街道于2007年6月11日向市政府上報了《關(guān)于金溝子舊村改造有關(guān)問題的請示》。市城建局、國土局等部門分別對金溝子舊村改造提出了處理意見。2007年7月26日，市政府同意該村進(jìn)行舊村改造。后來，根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》及上級最新規(guī)定的“嚴(yán)格控制建設(shè)低密度、低容積率”的要求，市政府對批準(zhǔn)的規(guī)劃重新進(jìn)行了修改，取消金溝子的二層安置樓，改為多層安置，批準(zhǔn)了項(xiàng)目實(shí)施的優(yōu)惠政策。國土資源局根據(jù)市政府批準(zhǔn)的《城關(guān)街道辦事處金溝子村拆遷改造安置補(bǔ)償方案》和《建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件》，參照國土資源部《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》以及“青辦發(fā)【2006】12號”、“青政辦發(fā)【2006】90號”的規(guī)定，于2008年12月編制了《金溝子舊村改造項(xiàng)目公開掛牌方案》報市政府審批。2008年12月17日市政府批準(zhǔn)項(xiàng)目掛牌；2008年12月22日至2009年1月15日在青島日報上進(jìn)行了公示；2009年1月16日掛牌交易，無人揭牌，項(xiàng)目流拍。之后再次進(jìn)行項(xiàng)目掛牌，青島大有同人公司摘牌。

　　金溝子的搬遷改造的招拍掛形式是“項(xiàng)目招拍掛”，項(xiàng)目受讓人就是現(xiàn)開發(fā)用地的受讓人大有同人公司，這與2010年后實(shí)行的“凈地招拍掛”有著很大的區(qū)別。大有同人已提前繳納1.17億元人民幣，為金溝子搬遷改造村民建設(shè)了安置樓。現(xiàn)在騰空的原址土地已屬于開發(fā)商大有同人所有，不需要再進(jìn)行凈地招拍掛。